Економіка угоди на умовному прикладі

Далі буде приклад із цифрами. Усі числа в ньому умовні — вони взяті, щоб показати саму механіку розрахунку. Це не пропозиція, не середнє по ринку і не обіцянка. Реальні комісії по кожному ЖК живуть у базі знань кабінету партнера, змінюються разом із ринком і залежать від забудовника, лота й схеми оплати.

Ланцюжок

По кожній угоді гроші проходять чотири кроки:

Ціна лота → валова комісія → мінус частка KUTO → чиста виплата партнеру

• Валова комісія — те, що забудовник платить за проданий лот. На первинці це одиниці відсотків від ціни; конкретна ставка залежить від ЖК, черги, типу лота і схеми оплати.
• Частка KUTO — частина валової комісії, яка залишається платформі. Узгоджується з вами до початку роботи, записана в договорі й видна в профілі.
• Чиста виплата — те, що KUTO перераховує вам.

Умовний приклад

Зверніть увагу на два місця, де новачки помиляються.

Відсоток комісії рахується від ціни лота, а відсоток KUTO — від комісії, а не від ціни. 30 % у прикладі — це 18 тисяч, а не 600 тисяч.

Чиста виплата — це ще не «на руки». Ви незалежний підприємець, і податки з цієї суми ваші. Реквізити й податковий статус кабінет попросить до першої виплати.

Ми свідомо не множимо цю суму на «скільки угод на місяць». Кількість угод ніхто не гарантує, і будь-яка така арифметика перетворилася б на обіцянку доходу.

Що запускає виплату

Виплату запускає подія по угоді, а не дата в календарі. Залежно від забудовника такою подією буває реєстрація договору з покупцем, надходження грошей забудовнику або підписаний акт. Після події починається строк виплати, теж узгоджений заздалегідь.

Тому питання «коли я отримаю гроші» коректно звучить так: яка подія і скільки після неї. У картці угоди видно і те, і те — ще до фіксації.

Особливі сценарії

Їх позначають до фіксації, а не після угоди, бо вони змінюють суму або строк:

• Розстрочка. Найпоширеніший інструмент на первинці: зазвичай безвідсоткова до здачі в експлуатацію, перший внесок орієнтовно 30–50 %. Комісію в такому випадку можуть ділити на частини або прив’язувати до певного платежу покупця.
• Іпотека і державні програми. «єОселя» дає знижену ставку: нижчу — окремим категоріям (зокрема військовим, ветеранам, медикам, педагогам), вищу — решті тих, хто не має власного житла. Саму ставку перевіряйте в «Дії» або в банку на день розмови, а не називайте по пам’яті: умови програми змінюються. Під програму підходить не будь-яка новобудова: банк окремо перевіряє і забудовника, і об’єкт. З’ясовувати це треба на першій зустрічі, а не за тиждень до угоди — інакше зсунеться весь строк.
• Переуступка права за договором. Окремий сценарій з окремими умовами.
• Розірвання і повернення. Якщо покупець виходить з угоди, виплачену комісію можуть утримати назад. Це нормальна практика ринку, і краще знати про неї до того, як гроші витрачені.

Скільки це триває

Між першим дзвінком клієнта і грошима на вашому рахунку зазвичай проходять тижні, а частіше місяці. Клієнт думає, порівнює, чекає рішення банку, узгоджує з родиною; далі йде подія виплати і строк після неї.

Це не особливість KUTO — так влаштована первинка. Практичний висновок один: починати варто з фінансовою подушкою на кілька місяців, а не з розрахунком «перша угода закриє поточні витрати».

Три питання по кожному ЖК

Ставте їх собі до того, як везти клієнта на показ:

1. 1Яка валова комісія по цьому ЖК і цьому типу лота?
2. 2Яка моя частка після плати платформі?
3. 3Яка подія запускає виплату і скільки часу мине після неї?

Правило уроку. Ріелтор, який знає відповідь на ці три питання до показу, планує свій місяць. Той, хто дізнається їх після угоди, — сподівається.